전세 계약 전 반드시 확인해야 할 ‘등기부등본 말소사항’, 깡통전세를 피하기 위한 부동산 체크리스트를 실사례로 소개합니다. 세입자 보호를 위한 계약 전 필수 점검사항과 사회초년생·신혼부부를 위한 안전한 전세계약 요령까지 정리했습니다.
📝 “깡통전세 피하는 법? 등기부등본 ‘말소 포함’ 확인 안 하면 당합니다!”
🏠 신혼부부·사회초년생을 노리는 전세 함정, 당신도 피해자가 될 수 있다
부동산 전세 계약을 준비하는 신혼부부나 사회초년생들에게 '믿을 수 있는 집주인'과 '안전한 물건'을 구분하는 일은 너무나 어려운 과제입니다. 계약서에 사인하기 직전까지도 알 수 없는 전세사기의 위험은 매년 피해자를 양산하고 있으며, 깡통전세로 인한 보증금 미반환 사례는 심각한 사회 문제로 이어지고 있습니다.
최근 필자가 겪은 사례는 전세 계약을 앞둔 많은 사람들에게 꼭 경고하고 싶은 내용을 담고 있습니다. 겉보기엔 아무 문제 없어 보였던 물건, 실제 등기부등본과 중개인의 말은 달랐고, 자칫 수천만 원의 전세보증금을 날릴 뻔한 상황이 벌어졌습니다.
⚠️ 깡통전세의 위험 신호, ‘전세가율’ 확인이 첫걸음
제가 확인한 집은 주거용 오피스텔로, 20평 규모에 방 3개, 화장실 2개를 갖춘 구조였습니다. 부동산 중개인은 이 매물을 강력히 추천하며 "이 가격에 이런 조건은 없다"고 말했죠. 전세가는 3억원이었고, 매매가는 3억~3억5천만 원 수준이었습니다.
하지만 이 상황에서 반드시 확인해야 할 지표가 바로 **‘전세가율’**입니다. 전세가율이란 전세보증금이 매매가에 비해 얼마나 비율을 차지하는지를 나타내는 수치로, 통상 80%를 넘는 경우 '깡통전세' 위험이 있는 것으로 간주됩니다.
이 집은 공시지가가 2억4000만원, 과거 매매이력이 대부분 2억 후반대였음에도 불구하고 전세가는 무려 3억원이었습니다. 이는 누가 봐도 이상한 구조였고, 깡통전세일 가능성이 높았습니다.
📄 등기부등본은 ‘말소 포함’으로 확인해야 진짜!
중개인이 보여준 등기부등본은 깔끔했습니다. 아무 문제 없어 보였고, 실제로 ‘현황’ 기준으로는 깨끗한 소유권만 확인되었죠. 하지만 저는 의심이 들어 직접 등기부등본을 발급했고, ‘말소 포함’으로 조회했습니다.
그 결과 충격적인 내용이 드러났습니다. 해당 집은 과거 세금 체납으로 인해 시청 및 구청에서 압류된 이력이 있었고, 여러 차례 대출을 받은 흔적이 남아 있었습니다. 이 말은 곧 해당 집주인이 재정적으로 불안정할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.
🔍 참고: 등기부등본을 ‘일반’으로 보면 말소된 권리가 보이지 않지만, ‘말소 포함’으로 조회하면 이전의 모든 기록이 확인됩니다. 부동산 사기를 예방하려면 반드시 ‘말소 포함’으로 확인해야 합니다.
📌 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목
| 소유자 정보 | 실제 집주인과 계약 상대가 일치하는가? |
| 근저당 설정 여부 | 금융기관 대출 기록, 대출잔액과 매매가·전세가 비교 |
| 압류/가압류 기록 | 시청, 세무서, 구청 등의 공공기관 압류 이력 여부 |
| 말소된 권리 | 과거 압류·저당 등 위험 이력 존재 여부 |
| 전세권 설정 여부 | 기존 세입자의 보증금 반환 위험 여부 체크 |
🔥 최신 전세 사기 수법, 이런 방식으로 당신도 당할 수 있습니다
최근 전세 사기 피해는 단순한 깡통전세를 넘어 점점 교묘해지고 있습니다. 아래는 최근 국토교통부와 경찰청이 밝힌 전세사기 유형입니다.
📌 허위 매매가 부풀리기
실제 거래가보다 높은 가짜 매매가를 만들어 전세보증금을 더 많이 받아냄 → 이후 세입자 보증금 반환 불가
📌 ‘법인 명의’ 사기
수십 건의 물건을 법인 명의로 계약 후 파산 → 보증금 반환 책임 회피
📌 ‘꼬리 자르기’ 방식
명의를 계속 바꾸면서 책임을 회피, 추적이 어려워지는 구조
📌 ‘무자본 갭투자’ 이용
매매대금 없이 전세보증금으로 집을 매수 → 시세 하락 시 보증금 미반환
🧷 전세 계약 전 반드시 해야 할 체크리스트
✔ 등기부등본 말소 포함 발급
✔ 집주인 세금 체납 여부 확인 (인터넷 등기소 + 국세 체납 확인 가능)
✔ 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인 (HUG/SGI 등)
✔ 전세가율 80% 이하 확인
✔ 집주인과 직접 대면 후 신뢰도 검토
✔ 부동산 중개사 등록번호 및 공제 여부 확인
✅ 결론: 전세는 '계약'보다 '검토'가 먼저입니다
부동산 계약은 큰 돈이 오가는 만큼 철저한 사전 검토가 필요합니다. 신혼부부, 사회초년생처럼 부동산 경험이 적은 분일수록 전문가의 조언이나 제3자의 검토가 꼭 필요합니다. 특히 등기부등본의 ‘말소 포함’ 내역은 집의 진짜 이력을 파악할 수 있는 중요한 자료입니다.
전세 계약 전 작은 의심 하나가 여러분의 보증금을 지키는 커다란 방패가 될 수 있습니다. “설마 나한텐 그런 일이 없겠지”라는 안일한 생각은 절대 금물입니다.
부동산은 아는 만큼 지킬 수 있습니다. 반드시 직접 확인하고, 의심하고, 점검하세요.