🧭 2025 다시 등장한 ‘주인전세’… 집주인이 전세로 돌아온다?
2025년 들어 서울 주요 지역을 중심으로 ‘주인전세’ 거래가 다시 늘고 있습니다.
주인전세란, 기존 집주인이 매도 후 세입자로 해당 집에 거주하는 특수한 거래 형태를 말합니다.
이는 문재인 정부 시절인 2020~2021년에도 집값 급등기에 등장한 바 있습니다.
최근에는 서울 마포구, 성동구에서 이 방식이 다시 활발히 거래되고 있으며, ‘토지거래허가제’, 갭투자 제한 등 규제가 집중된 강남·용산을 피해 투자 수요가 유입되고 있다는 분석입니다.
📌 주인전세 거래 요약 정리
| 구분 | 내용 |
| 정의 | 기존 집주인이 집을 팔고, 동일한 집에 전세 세입자로 들어가는 거래 방식 |
| 목적 | 시세차익 실현 + 이사 없이 거주 지속 |
| 주요 지역 | 서울 마포구, 성동구, 일부 비규제 지역 |
| 매수자 이점 | 전세금 차액만 지불 → 자금 부담 감소 |
| 매도자 이점 | 급매 필요 없음, 실거주 지속 가능 |
| 우려 사항 | 전세보증금 리스크, 전세가·매매가 상승 유발 가능성 |
🏘 왜 다시 주인전세가 뜨는가?
✅ 1. 집값 상승기에 현금화하려는 집주인
마포·성동구 등은 최근 수개월간 매매가격이 상승세를 보이고 있습니다.
기존 집주인들은 시세차익을 실현하면서도 자녀 교육 등의 이유로 이사 없이 거주를 지속하려는 수요가 많습니다.
“한강변 25억 원 아파트, 집주인이 전세로 재입주하는 조건으로 거래” – 마포구 사례
✅ 2. 매수자의 자금 부담 ↓
매수자는 매매가에서 전세금을 뺀 실투입 자금만으로 거래가 가능하므로, 특히 대출 규제 아래 유리합니다.
✅ 3. 갭투자 대체 수단으로 부각
토지거래허가구역으로 지정된 강남·용산에서는 실거주 의무가 있어 갭투자가 막히자, 비규제 지역으로 투자 수요가 몰리고 있습니다.
💸 주인전세의 구조와 예시
📍 실제 사례 – 성동구 옥수삼성 아파트
| 항목 | 수치 |
| 매매가 | 20억 원 |
| 전세보증금 | 8억 5000만 원 |
| 매수자 실투입금 | 약 11억 5000만 원 |
→ 집주인이 본인의 집을 팔고, 전세금 8.5억을 내고 다시 입주
매수자는 11.5억 원만으로 20억짜리 아파트 매입
⚠️ 주인전세, 장점만 있는 걸까?
| 장점 | 단점 |
| ✔️ 매수자 자금 부담 적음 | ❌ 향후 전세금 반환 리스크 (집값·전세가 하락 시) |
| ✔️ 매도자 실거주 유지 가능 | ❌ 전셋값 상승 유도 우려 |
| ✔️ 세입자 새로 구할 필요 없음 | ❌ 실수요 전세 물량 부족 초래 가능성 |
| ✔️ 실거래가 유지 → 고평가 지속 | ❌ 집값 상승 가속화 원인 지목됨 |
🧠 전문가 코멘트
- 박원갑 (KB 부동산수석전문위원)
“주인전세가 많아질수록 실수요자가 입주 가능한 전세 매물이 줄어 전셋값을 부추길 수 있다.” - 남혁우 (우리은행 부동산연구원)
“매수자가 전세금으로 레버리지 효과를 얻는 만큼 실거래가를 끌어올릴 위험이 있다.”
📈 현재 주인전세 거래가 활발한 지역
| 지역 | 특징 |
| 마포구 | 대단지 아파트 집중, 비규제 지역 |
| 성동구 | 옥수동·금호동 등 주요 단지 주인전세 증가 |
| 동작구 일부 | 노량진·상도동 일대 최근 거래 사례 확인 |
| 강서구 | 마곡지구 주변 수요 유입 중 |
❓ 주인전세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 주인전세와 갭투자의 차이는?
A:
- 갭투자: 기존 세입자 유지한 채 매수
- 주인전세: 집주인이 매도 후 세입자로 전환되어 그대로 거주
→ 실질적으로 매도인과 세입자가 동일인이라는 점이 차이
Q2. 리스크는 어떤 게 있나요?
A:
- 전세보증금이 시세보다 높게 설정될 경우
- 향후 전셋값 하락 or 집값 하락 시 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
Q3. 투자 관점에서 유리한가요?
A:
- 단기 매수 타이밍 확보에는 유리
- 다만 집값 고점 우려 시기에는 ‘하우스푸어’ 전환 가능성도 고려해야 합니다.
💡 결론: 주인전세, 똑똑한 거래인가? 위험한 선택인가?
2025년 현재 **주인전세는 시장 흐름을 읽는 매도자와 자금 부담을 줄이려는 매수자의 이해가 맞아떨어진 '절묘한 타협점'**입니다.
그러나 그 이면에는
- 전세가의 비정상적 상승,
- 시장 왜곡 가능성,
- 리스크 증가라는 문제도 잠재되어 있습니다.
특히, 실수요자가 입주할 수 있는 전세 물량이 줄어들 경우 전세난과 전셋값 상승을 다시 부추길 가능성도 배제할 수 없습니다.
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📣 정리 한 줄 요약
“2025년 부동산 시장, 다시 뜨는 주인전세… 기회인가 리스크인가?”
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