⚖️ 전세사기 vs 단순 미지급, 어떻게 구분할까? 보증금반환소송 준비부터 절차까지 한눈에 정리!

전세사기인가 단순 채무불이행인가? 임차인이라면 반드시 알아야 할 전세보증금 반환소송 가이드. 형사 고소와 민사소송 차이, 임차권등기명령·보증보험 등 필수 대응 전략을 정리했습니다.

단순 채무불이행과 사기의 차이점, 보증금 반환을 위한 민사소송 절차, 임차인이 꼭 알아야 할 법적 대비책까지 알아보겠습니다.

📌 전세사기와 단순 미지급 차이점은? 2025 전세보증금 반환소송 완전정리

🏡 전세사기? 단순 미지급? 상황별 정확한 구분이 중요합니다

최근 부동산 경기 침체와 금리 인상 등으로 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있습니다. 하지만 모든 미지급 사례가 **'전세사기'**에 해당하는 것은 아닙니다.

**전세사기 성립 요건은 ‘고의성’과 ‘기망행위’**가 핵심입니다. 단순한 자금 부족이나 실수는 민사상 채무불이행에 해당하며, 형사 고소 대상이 되지 않습니다.

⚖️ 전세사기 vs 단순 미지급, 무엇이 다른가요?

▣ 전세사기단순 미지급 (채무불이행)

 

💣 고의성	있음 (세입자 속일 의도가 있음)	고의없음 (자금 사정 등 현실적 이유)
📝 계약 시점	애초에 반환 의도 無	반환 의도는 있었으나 자금 부족
🧾 법적 대응	형사 고소 (사기죄)	민사소송 (보증금 반환청구)
📢 입증 방법	임대인의 반복적 사기 정황, 허위서류 등	계약 및 불이행 증거
⚠️ 주의점	허위 고소 시 무고죄 가능성 있음	반환 가능성 낮을 수 있음 (재산 부족 시)
💣 회수 가능성	일부 보전 가능 (형사재판 후 추징 등)	임대인 재산 압류 통해 회수 가능

📋 임차인이 꼭 알아야 할 전세금 반환 절차 요약

▣ 단계내용설명

 

1단계	계약 만료 전 임대인 재정 상태 확인	대출·압류·경매 여부 등 등기부 확인 필수
2단계	보증금 반환 요청	내용증명 또는 문자/통화 증거 확보
3단계	임차권 등기명령 신청	집을 떠나도 보증금 반환 청구 권리 보장
4단계	민사소송 제기 (보증금 반환청구)	임대인 응답 無 또는 거절 시 소송 진행
5단계	강제집행 가능 여부 확인	집주인 명의 재산 확인 → 압류 가능 여부 검토

🛡️ 보증금을 지키는 현실적 방어 수단

✅ 1. 임차권 등기명령

• 전입세대열람표와 확정일자를 통해 계약사실 입증
• 소유자에게 통지되어 제3자에게도 권리 알림 효과

✅ 2. 전세보증금 반환보증 (HUG, SGI)

• 집주인 부도 시 보증기관이 보증금 우선 지급
• 보증서 발급 시 담보설정 및 보험료 필요

▣ HUG 보증SGI 서울보증

 

대상	전국 전세	수도권 중심
보험료	보증금의 약 0.128%~	보증금 및 계약기간 따라 다름
보장내용	보증금 전액 우선 변제	동일

👩‍⚖️ 민사소송 진행 시 체크리스트

• ✅ 계약서, 전입신고, 확정일자 서류 확보
• ✅ 내용증명, 문자, 녹취 등 반환요구 증거 확보
• ✅ 상대방 재산 조사 (법원 집행과 연계)
• ✅ 판결 후 강제집행 신청서 접수

📌 민사소송 판결을 받아도 집주인 명의에 재산이 없으면 회수가 불가능할 수 있습니다.

 

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대한변호사협회 홈페이지

 

📞 세입자가 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보증금 못 받은 건 다 전세사기 아닌가요?

A. 아닙니다. 고의성이 입증되지 않으면 단순 채무불이행에 해당합니다. 사기죄는 형사처벌, 채무불이행은 민사상 손해배상 청구입니다.

Q2. 임차권등기명령 신청은 언제 해야 하나요?

A. 집을 비우기 전(또는 바로 직후) 신청하세요. 그래야 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사할 수 있습니다.

Q3. 보증보험은 필수인가요?

A. 필수는 아니지만, 리스크 회피 수단으로 강력히 권장됩니다. 특히 갱신계약 시 또는 다주택자 소유주라면 더 유리합니다.

Q4. 민사 판결 받으면 바로 돈 받나요?

A. 아닙니다. 판결 후에도 상대방 명의에 재산이 없다면 강제집행이 불가합니다. 사전 재산조사가 중요합니다.

Q5. 변호사 없이도 전세금반환소송이 가능한가요?

A. 소액(5천만 원 이하)은 본인이 가능하지만, 소송 경험이 없다면 변호사 상담을 추천합니다.

Q6. 전세사기인지 어떻게 판단하나요?

A. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었는지, 사기 목적이 있었는지가 중요합니다. 중개사와 공모하거나 허위 계약서를 작성한 경우 전세사기에 해당할 수 있습니다.

Q7. 보증금 미지급이 있으면 바로 형사고소 가능한가요?

A. 아닙니다. 고의성이 입증되지 않으면 형사 고소는 성립되지 않으며, 민사소송을 통해 해결해야 합니다.

Q8. 전세보증보험은 누구나 가입 가능한가요?

A. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 등을 통해 임차인이 직접 가입할 수 있으며, 보증보험이 가입된 집인지 중개사에게 확인도 가능합니다.

🧾 체크리스트: 전세 계약 전 꼭 확인하세요!

• 등기부등본 상 근저당권 확인 (전세금보다 낮을 것)
• 집주인의 신용 상태 파악 (세금체납 여부 등)
• 확정일자와 전입신고 완료
• 보증보험 가입 가능 여부 확인
• 중개사의 책임 범위 및 보험 가입 유무 확인

▣ 체크포인트

등기부등본	근저당, 압류, 가압류, 선순위 권리관계 확인
확정일자	보증금 보호 위한 기본 절차
전입신고	대항력 발생 기준
보증보험 가입 여부	HUG·SGI 통해 확인 가능
임대인 명의 확인	실소유자 여부 및 공동명의 확인 필수
주변 시세	시세보다 현저히 낮은 전세가는 의심 요인

✅ 마무리 조언

전세보증금 반환 문제는 법적 대응 속도와 준비가 피해 최소화의 핵심입니다.

보증금이 묶여버린 상황에서도
✔️ 임차권 등기명령
✔️ 전세보증보험
✔️ 민사소송 절차
✔️ 가압류, 강제집행

이 모든 제도적 장치를 정확히 알고 빠르게 대응하는 것이 중요합니다.
법률 전문가 상담과 함께 실질적인 회수 가능성을 고려한 전략이 필요합니다.

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📞 전문가 무료 상담 및 보증금반환 문의처

• 대한법률구조공단: 132
• 대한변협 법률상담: www.koreanbar.or.kr
• HUG 전세보증보험: 1566-9009
• SGI 서울보증: 1670-7000

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