위반건축물 전세 계약 주의! 전세대출·보증보험 불가와 임차인 피해 예방법 총정리

2025년 기준 위반건축물 전세 계약 시 전세자금대출 불가, 전세보증금 반환보증보험 가입 거절 등 임차인이 반드시 알아야 할 리스크와 피해 예방 방법을 부동산 전문가 시선으로 정리합니다.

 

최근 들어 전세계약을 앞둔 임차인들이 ‘저렴해 보이는 매물’에 혹해 계약을 진행했다가, 나중에 큰 후회를 하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히 그중에서도 **위반건축물**로 등재된 주택은 겉보기엔 멀쩡해 보여도 사실상 전세자금대출이 불가능하거나, **주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험** 가입이 거부되는 등 임차인에게 치명적인 리스크를 내포하고 있습니다. 본 글에서는 ‘왜 위반건축물이 문제인가’에서부터 ‘임차인 입장에서 피해를 막기 위한 체크리스트’, 그리고 계약 후 대처법까지 체계적으로 정리해드립니다.

1. 위반건축물이란 무엇인가?

위반건축물이란 건축물대장 등에 ‘위반건축물’이라는 표시가 되어 있는 건축물로, 허가 또는 신고를 거치지 않은 증축·용도변경·무단수선 등이 확인된 건물을 말합니다. 예컨대 다가구주택에서 옥탑방을 무단 증축했다거나, 근린생활시설(상가)을 주거용으로 전환했음에도 용도변경 신고를 하지 않은 경우 등이 이에 해당됩니다.

이러한 위반건축물에 전세계약을 체결할 경우, 임차인은 다음과 같은 위험에 노출됩니다. 첫째, 전세자금대출이 거절될 가능성이 높습니다. 둘째, 전세보증금반환보증보험 가입이 불가능해질 수 있습니다. 셋째, 건축물 철거명령 또는 이행강제금 부과 등으로 인해 거주 또는 계약관계가 뒤흔들릴 수 있습니다.

 

2. 위반건축물 전세계약 리스크 정리

아래 표는 임차인이 위반건축물에 전세계약을 체결했을 경우 직면할 수 있는 주요 리스크와 그 설명, 임차인에게 미치는 영향을 정리한 것입니다.

항목	구체적 리스크	임차인에게 미치는 영향
전세자금대출 불가	은행이 위반건축물 담보를 인정하지 않아 대출 거절.	임차인이 대출 계획을 세웠다면 계약 자체가 불리해질 수 있다.
전세보증금반환보증보험 가입 거부	HUG 등 보증기관이 위반건축물은 심사기준에서 제외.	보증보험이 없으면 보증금 반환 리스크가 커진다.
철거명령·이행강제금 부과	지자체에서 위반건축물로 판단 시 시정명령 및 이행강제금 부과 가능.	건물 사용 제한이나 임차인 퇴거, 보증금 반환불가 등의 위험이 생긴다.
경매 시 낙찰가 저하	위반건축물은 시장가치가 떨어지고 매각이 어렵다는 통계.	임차인은 보증금 우선변제권이 약화될 수 있다.
다음 세입자 확보 어려움	대출·보험 불가 등으로 임대시장에서 선호도가 낮음.	임대인의 계약조건이 불리하게 변하거나 임차인이 교체될 가능성 낮음.

 

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3. 임차인을 위한 계약 전 체크리스트

임차인이 전세계약을 맺기 전에 반드시 확인해야 할 항목들을 아래 순서로 정리했습니다.

건축물대장 열람 건축물대장을 정부 24 또는 관할 구청 민원창구에서 발급해 ‘표제부’ 및 ‘전유부’ 확인하세요. ‘위반건축물’ 표기가 있는지 반드시 체크해야 합니다. 매일경제 +1 전세보증보험 가입 가능성 조사 HUG 또는 관련 기관에 사전 문의해 해당 주택이 보증보험 가입이 가능한지 확인하세요. 위반건축물이라면 가입이 불가할 수 있습니다. Nate News 전세자금대출 가능여부 확인 은행에 상담해 담보가치 인정을 받을 수 있는지 확인. 위반건축물이 있는 층 또는 건물 전반이 문제면 대출이 거절될 수 있습니다. 아시아경제 계약서 특약 삽입 계약서에 “건물의 위반건축물 판정 시 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다”, “보증금 반환을 우선한다” 등의 특약을 삽입해 리스크를 줄이세요. 중개사 설명 및 서면확인 공인중개사로부터 중개대상물확인서 등에서 위반건축물 여부, 대출 또는 보험 불가 가능성 등을 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 비즈한국

 

4. 최신 정책 및 동향

2025년 현재 정부 및 지자체에서는 위반건축물을 활용한 전세사기 및 임대차 리스크에 대한 대응을 강화하고 있습니다. 예컨대 일부 지자체에서는 위반건축물 매물에 대해 경고 마크를 부여하거나, 중개 플랫폼과 협력해 정보공개를 확대하고 있습니다. 

또한 임차인을 보호하기 위한 법적 기반도 강화되고 있습니다. 위반건축물이더라도 전입신고 및 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권을 가질 수 있으나, 대출·보험이 불가능한 점은 여전히 해결 과제로 남아 있습니다. 

5. 임차인 실전 팁 & 추천 행동

시세보다 지나치게 저렴한 전세물건에는 반드시 이유가 있다는 점을 염두에 두세요. 잔금 지급 전에 건축물대장, 보증보험 가입 여부, 대출 가능 여부 등을 다시 한 번 체크하세요. 이미 대출 계획이 있다면 ‘전세계약 전 대출 상담’부터 진행하는 것이 현명합니다. 계약 후에는 전입신고와 확정일자 신청을 빠르게 하여 임차인 보호권리를 확보하세요. 위반건축물일 가능성이 높다면 전세가 아닌 월세 형태로 계약하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

 

❓ Q&A (자주 묻는 질문 3가지)

Q1. 위반건축물이라도 전입신고와 확정일자는 받을 수 있나요?

A1. 네, 실제 점유 중이라면 주민등록 전입신고 및 확정일자 신청은 가능합니다. 다만 이것이 전세보증보험 가입이나 대출 가능성을 자동으로 의미하진 않습니다. 
Q2. 위반건축물이라는 사실을 몰랐습니다. 계약 취소가 가능할까요?

A2. 계약 당시 임대인이 위반건축물 사실을 고지하지 않았다면, ‘착오에 의한 계약취소’ 또는 ‘설명의무 위반’으로 계약취소 또는 손해배상이 가능할 수 있습니다. 다만, 실제로 이를 입증하는 과정이 복잡하고 시간이 걸릴 수 있어 계약 전 확인이 가장 확실한 방법입니다. 
Q3. 위반건축물과 일반건물의 전세가격 차이가 있나요?

A3. 일반적으로 위반건축물은 대출·보험 불가 및 리스크가 알려지면서 전세가격이 시세보다 다소 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 아시아경제 하지만, 단지 가격이 낮다는 이유만으로 리스크가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

위반건축물 전세계약은 겉으로는 ‘저렴하고 좋은 매물’처럼 보여도 사실상 다양한 제약과 위험을 동반합니다.

임차인은 계약 전에 반드시 **건축물대장, 보증보험 가입 가능 여부, 대출 가능 여부** 등을 철저히 확인해야 하며, 계약서에 특약을 삽입하는 등 안전장치를 마련해야 합니다. 지금 이 글이 전세 계약을 계획 중인 모든 임차인에게 ‘둘러보기만으로 끝나지 않는’, 실질적인 대비책이 되기를 바랍니다.

※ 본 글은 2025년 최신 동향을 기반으로 작성되었으며, 계약 전에는 반드시 전문가(공인중개사·법률가) 상담을 병행하시길 권장드립니다.

 

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