“10·15 대책 완전정리｜서울 전역·경기12곳 규제 지정 후 실전 대출·매매·정비사업 체크포인트”

 

2025년 10월 발표된 ‘10·15 부동산 대책’의 핵심 – 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 지정한 후 바뀐 대출한도 · 토지거래허가 · 재건축·재개발 규제까지. 실수요자·투자자를 위한 실전 가이드입니다.

 

1. 왜 10·15 대책이 이렇게까지 주목을 받나?

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전체와 경기 12개 지역을 포함한 대규모 주택시장 규제지역 지정 및 토지거래허가구역 확대를 골자로 한 10·15 부동산 대책을 발표했습니다. 이 대책은 주택 수요 억제, 금융규제 강화, 정비사업 규제 확대를 통해 부동산 시장의 과열을 막고 공급-수요 균형을 회복하겠다는 것이 골자입니다.
그러나 이번 대책 중 가장 파장이 큰 부분은 정비사업 조합원 양도 제한, 1 주택자라도 보유 및 거주 요건 미충족 시 매매 제한, 그리고 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 DSR 적용 확대 등입니다. 특히 기사 제목대로 “집 두 채가 죄인가요”라는 반문이 나올 정도로 다주택자나 재개발·재건축 사업 참여자들의 불안이 커지고 있습니다.

2. 10·15 대책 핵심 규제 사항

아래 표는 이번 10·15 대책이 발표한 주요 규제 항목과 그 의미를 정리한 것입니다.

항목	적용대상	주요 내용 및 영향
규제지역 지정	서울 전역 + 경기 12개 지역	조정대상지역 + 투기과열지구 지정, 토지거래허가구역 확대 → 거래절벽 우려
주택담보대출 한도·조건 강화	규제지역 내 주택	시가 15억 원 이하: 대출한도·기준 변경 / 15억 초과 주택은 대출 가능액 대폭 축소
전세자금대출 및 DSR 적용 확대	1 주택자 포함 전세대출자	전세대출도 DSR 계산에 포함, 대출 승인이 더 까다로워짐
정비사업 조합원 지위 양도 제한 및 현금청산 가능성	재건축·재개발 사업지 조합원	조합설립 인가 이후 지위 양도 금지, 분양대상자에 5년 재당첨 제한 → 현금청산 우려
실거주 및 보유요건 강화	다주택자 포함	1 가구 1주택자라도 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건 미충족 시 매매 제한

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3. 정비사업 참여자에게 닥친 현실적 리스크

정비사업 조합원이나 재건축 예정지의 주택 보유자는 이번 대책에서 특히 큰 타격을 입을 수 있습니다. 관리처분인가 시점, 조합설립 인가 시점 등이 규제 적용 여부의 결정적 분기점이 됐기 때문입니다.
예컨대, 비규제지역 시절 집을 마련했어도 조합인가 또는 관리처분 인가가 규제지역 지정 이후 이루어지면 ‘현금청산’ 대상이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 이로 인해 사업 지연이나 집값 하락 우려로 조합원들이 불안해 하고 있습니다.

4. ‘집 두 채가 죄인가요’라는 질문이 나오는 이유

이번 대책에서 다주택자에 대한 직접적 규제 외에도 정비사업 조건이 강화되면서 기존 주택 보유자들도 규제의 파고에 들고 있습니다.

• 서울 외곽지역 A씨 사례처럼 비규제지역에서 두 채를 보유했더라도 향후 관리처분 인가 시점이 규제 이후라면 강제 현금청산 위기에 놓일 수 있습니다.
• 이처럼 “내 집 마련이 아닌 보유만 한 것”인데도 규제의 대상이 되는 현실이 ‘죄’라는 표현까지 나오게 만든 것입니다.

5. 실수요자·투자자가 꼭 알아야 할 체크포인트

이번 대책으로 부동산 시장 진입 조건이나 자금조달 방식이 매우 달라졌습니다. 아래 체크포인트를 꼼꼼히 확인하세요.

• 계약 시점 확인 : 계약이나 잔금 지급, 등기 이전 시점이 규제 지정일 이전인지 이후인지 영향 큽니다.
• 정비사업 진행단계 점검 : 조합설립 인가, 관리처분 인가 여부가 관건입니다.
• 대출 계획 재검토 : 실수요자라도 대출한도 축소·DSR 강화로 자금계획 재정비 필요합니다.
• 보유·거주요건 충족 여부 : 1주택자도 보유기간·거주기간이 미달되면 매매 제한 대상이 될 수 있습니다.
• 공급·입주 물량 확인 : 정부가 신규 택지를 검토 중이나 실제 물량은 2026년 이후에나 나타날 것으로 보입니다.

6. 시장 반응과 예상 시나리오

시장에서는 이번 대책이 “역대급 규제”라는 평가가 나왔지만, 실제 집값 안정 효과가 나타나기까지는 시간이 걸릴 것으로 분석됩니다. 한편 공급 부족이 지속될 경우 오히려 집값이 다시 반등할 수 있다는 경고도 있습니다. 실수요자의 주택구입 부담이 커지는 반면, 공급 신호가 약해진다는 점이 시장 불안을 확대하고 있습니다.

7. Q&A – 궁금증 정리

Q1. 규제 지정일 이전에 계약했다면 안전한가요?
A1. 일반적으로 계약 체결일·계약금 납입일 등이 중요합니다. 지정일 이전 계약이면 기존 규제 기준이 적용될 가능성이 큽니다.
Q2. 15억 초과 주택이라도 대출이 가능한가요?
A2. 가능하지만 대출한도가 대폭 줄어듭니다. 시가 15억 원 초과 주택은 대출한도가 축소된 것으로 규정됐습니다.
Q3. 정비사업 조합원인데 지금 집을 매도해도 되나요?
A3. 사업 단계, 인가 시점 등에 따라 지위양도 금지 또는 현금청산 대상이 될 수 있으므로 매우 신중해야 합니다.

8. 마무리 인사

이번 10·15 대책은 단순한 규제 강화가 아니라 시장 구조를 바꾸는 전환점이 될 수 있습니다. 실수요자든 투자자든 기존 전략을 다시 점검하고, 계약·진입·보유 전 과정에서 변화된 규제 조건을 면밀히 살펴야 합니다. 정보는 곧 기회입니다. 이번 글이 여러분의 의사결정에 작은 도움이 되길 바랍니다.