전세사기 예방을 위한 안심전세 App활용하기(HUG주택도시보증공사)

■ 안심전세 App활용

> 해당임차주택의 시세조회&위험성 진단 기능   (전자계약 체크리스트, 매매 시세, 전세 실거래가, 주택정보,  법률상담,    민간임대주택 등록정보,위치 등 확인) > 전세계약 셀프 테스트 기능 > 전세보증가입신청 기능 > 집주인 조회 기능 > 1:1 법률상담 기능

 

■ 계약 전(listing) 체크할 사항

● 중개대상물의 상태

    v 위법 건축물여부=> 건축물대장 열람(정부24 or 세움터) 및 현장답사

 

    v 주차장 사용여부 확인

    v 임차인 입주 전 시설물의 하자보수여부(도배, 장판 등)

    v 공실여부 => 기존 임차인 거주 or 공실

 

● 적정 전세가율의 확인

    v 부동산공시가격 알리미(국토교통부 Home page)

    v 한국부동산원(REB) => 부동산테크

    v 부동산 정보 사이트

    v 주변 개업공인중개사

 

● 선순위 권리관계 확인

    v 등기부등본 확인

       (제한물권, 신탁등기, 토지별도등기, 대지권등기, 임차권등기 등)

    v 다가구주택의 선순위 임차인의 보증금

      => 확정일자부여 현황 확인

 

● 임대인세금 체납여부 확인

    v 주택임대차보호법 제3조의 7(임대인의 조세 체납여부 정보 제시) *신설*

    v 국세와 지방세 체납여부

    v 중개의뢰 시 임대인에게 고지 필요(상당기간 혼선 예상)

 

● 계약자 본인 확인

    v 등기권리증

    v 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 토지대장 등

    v 신분증

    v 1382 ARS(신분증 진위확인)

    v 잔금 전 제한물권 설정 금지 특약 => 계약의 해제 or 무효, 위약금 떠는 위약벌

    v 임차인의 대항력과 우선변제권 => 임대인 의무 특약

    v 임대기간 중 소유권 변경 시 임차인 동의 특약

    v 확정일자부여현황 열람 동의

    v 체납세금 열람 동의

       : 국세(세무서 또는 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위텍스)미납내역 확인

          -계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능(23.4월부터)

    v 임차인의 전세자금대출, 임대보증금 봔환보장 관련 특약

 

■ 권리관계

 

● 주택임대사업자 등록여부 확인

   => Rent home(임대등록 시스템)

   => 등록임대주택 찾기

● 다가구주택 확인서류 제출여부

 => 대상물건이 다가구주택인 경우

     매도인(임대인) 또는 개업공인중개사가 발급받은 다가구주택 확정일자 부여현황(임대차기간, 보증금 및 차임)이

     적힌 서류를

     - 제출하면 "제출"에 v로 표시

     - 제출하지 않은 경우에는 "미제출"에 v로 표시 

■ 개업공인중개사 세부 확인사항

II. 개업 공인중개사 세부 확인사항

   : 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

   ① 선순위 임차인의 보증금 및 차임 => 정보열람권 활용

   ② 임대인 국세 지방세 체납여부 => 정보열람권 활용

   ③ 깡통전세 시 보증금 회수여부 설명

   ④ 소액임차인여부 및 최우선변제금액 안내

   ⑤ 경매, 공매 등 특이사항

   ⑥ 법정지상권, 유치권, 정원수 등

 

■ 부동산 전문직업인의 윤리 실천

   ① 기본에 충실하자.

   ② 고객을 위한 중개활동

   ③ 경쟁관계 vs 협력관계

   ④ 중개문화의 개선을 위한 노력